Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: Energieausweis, Preis, Provision, Anbieter
Eine Immobilienanzeige ist schnell online, aber mehrere Gesetze reden mit: das Gebäudeenergiegesetz bei den Energieangaben, die Preisangabenverordnung beim Preis, das BGB bei Provision und Widerruf und das Wettbewerbsrecht bei allem, was Interessenten wissen müssen. Dieser Ratgeber bündelt die Pflichten für Portal, Website und Exposé, nennt die Bußgeldrahmen mit Fundstelle und endet mit einer Checkliste.
Von Maklerdeck · Stand
Stand 14. Oktober 2026, Gesetzestexte an diesem Tag geprüft. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Paragrafen zu Energieausweisen haben ihre Nummern behalten. Wir schreiben weiter „GEG“, weil die meisten das Gesetz so kennen. Für deinen Einzelfall frag eine Anwältin, einen Anwalt oder deine IHK.
Inhalt
Das Wichtigste in Kürze
- Liegt ein Energieausweis vor, gehören fünf Angaben daraus in jede Anzeige, bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt (§ 87 GEG).
- Preise gegenüber Verbrauchern sind Gesamtpreise einschließlich Umsatzsteuer (§ 3 PAngV).
- Die Käuferprovision bei Wohnung und Einfamilienhaus folgt dem Teilungsgrundsatz (§§ 656c, 656d BGB).
- Wer anbietet, muss erkennbar sein: im Impressum der Website (§ 5 DDG) und in der Anzeige selbst (§ 5b UWG).
- Kommt der Maklervertrag per E-Mail zustande, braucht der Kunde eine Widerrufsbelehrung, bevor er seine Vertragserklärung abgibt.
Energieausweis-Angaben nach § 87 GEG
Die Pflicht greift, wenn vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt (§ 87 Abs. 1 GEG). Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder ausdrücklich auch der Immobilienmakler. Typisch sind Anzeigen auf Portalen, in Zeitungen und auf der eigenen Website.
| Angabe | Fundstelle | Was genau | Beispiel |
|---|---|---|---|
| Art des Ausweises | § 87 Abs. 1 Nr. 1 | Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis | Energieverbrauchsausweis |
| Kennwert | § 87 Abs. 1 Nr. 2 | Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes, wie im Ausweis genannt | Endenergieverbrauch 128 kWh/(m²·a) |
| Energieträger | § 87 Abs. 1 Nr. 3 | die im Ausweis genannten wesentlichen Energieträger der Heizung | Erdgas |
| Baujahr | § 87 Abs. 1 Nr. 4 | nur Wohngebäude: das im Ausweis genannte Baujahr | Baujahr laut Ausweis 1972 |
| Effizienzklasse | § 87 Abs. 1 Nr. 5 | nur Wohngebäude: die im Ausweis genannte Klasse | Klasse D |
Als Zeile in der Anzeige: „Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 128 kWh/(m²·a), Erdgas, Baujahr laut Ausweis 1972, Klasse D“. Die Werte sind ein Beispiel. Übernimm sie aus dem Ausweis, nicht aus anderen Unterlagen: Das Gesetz verlangt jeweils den Wert, der im Energieausweis genannt ist. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG); schau also auf das Ablaufdatum.
Nichtwohngebäude
Bei Nichtwohngebäuden nennst du den Endenergiebedarf oder -verbrauch getrennt für Wärme und für Strom (§ 87 Abs. 2 GEG). Baujahr und Effizienzklasse sind dort keine Pflichtangaben.
Ältere Ausweise
Für Ausweise, die zwischen dem 1. Oktober 2007 und dem 30. April 2014 ausgestellt wurden, gelten Sonderregeln (§ 112 Abs. 3 GEG). Ein Beispiel: Enthält der Energieverbrauchskennwert eines Wohngebäudes das Warmwasser nicht, wird er um eine Pauschale von 20 kWh je Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht. Eine Effizienzklasse darf bei diesen Ausweisen freiwillig angegeben werden.
Und das Exposé?
Ob auch das Exposé, das du auf Anfrage verschickst, eine Immobilienanzeige im Sinne von § 87 ist, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Praktisch spricht viel dafür, die Angaben dort zu wiederholen: Das Exposé wird oft weitergeleitet, und spätestens bei der Besichtigung musst du den Ausweis ohnehin vorlegen.
Kein Energieausweis vorhanden: was dann?
§ 87 greift nur, wenn bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt. Das ist keine Erlaubnis, ohne Ausweis zu verkaufen. Soll ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG). Verkäufer oder Makler müssen ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Nach Abschluss des Kaufvertrags übergibst du ihn unverzüglich (§ 80 Abs. 4).
Ausgenommen sind kleine Gebäude im Sinne des Gesetzes; bei Baudenkmälern gelten die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 nicht (§ 79 Abs. 4). Ist der Ausweis beantragt, aber noch nicht da, schreib das in die Anzeige und ergänze die Werte, sobald er vorliegt.
Preisangaben: Gesamtpreis nach PAngV
Wer als Unternehmer Verbrauchern Waren oder Leistungen anbietet oder unter Angabe von Preisen wirbt, muss Gesamtpreise angeben (§ 3 Abs. 1 PAngV). Gesamtpreis ist der Preis einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile (§ 2 Nr. 3 PAngV). Die Angabe muss dem Angebot eindeutig zuzuordnen und gut lesbar sein (§ 1 Abs. 3 PAngV).
Für deine eigene Leistung als Makler heißt das: Nennst du Verbrauchern eine Provision, dann einschließlich Umsatzsteuer. Auf Verhandlungsbereitschaft beim Kaufpreis darfst du hinweisen, soweit es der Verkehrsauffassung entspricht (§ 3 Abs. 2 Satz 2 PAngV). Und unabhängig von der PAngV gilt das Irreführungsverbot: Kaufpreis, Fläche und Zimmerzahl müssen stimmen.
Provision: Höhe, Mehrwertsteuer, Teilungsgrundsatz
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten Sonderregeln. Der Maklervertrag braucht Textform (§ 656a BGB). Lässt du dir von beiden Seiten Provision versprechen, geht das nur in gleicher Höhe (§ 656c Abs. 1 BGB). Bist du für eine Seite unentgeltlich tätig, darfst du auch von der anderen keine Provision verlangen. „Provisionsfrei für den Käufer“ bei einer Doppeltätigkeit heißt also: auch für den Verkäufer kostenlos.
Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, meist der Verkäufer, kann die andere per Vereinbarung höchstens die Hälfte übernehmen: Die Seite mit dem Maklervertrag bleibt mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Anteil der anderen Seite wird erst fällig, wenn die erste gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d Abs. 1 BGB).
Für die Anzeige zählt Klarheit. Der BGH hat in der Zusendung eines Exposés mit eindeutigem Provisionsverlangen das Angebot auf einen Maklervertrag gesehen, das der Interessent mit der Bitte um einen Besichtigungstermin annehmen kann (Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15). Eine eindeutige Formulierung wäre: „Käuferprovision 3,57 % des Kaufpreises einschließlich 19 % Umsatzsteuer, fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags“. Der Satz ist ein Beispiel; Höhe und Fälligkeit richten sich nach deinem Vertrag.
Anbieterangaben und Impressum
Für deine Website verlangt § 5 Abs. 1 DDG leicht erkennbare, unmittelbar erreichbare und ständig verfügbare Angaben: Name und Anschrift, bei juristischen Personen Rechtsform und Vertretungsberechtigte, Kontakt einschließlich E-Mail-Adresse, Handelsregister mit Nummer und, falls vorhanden, die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Weil die Tätigkeit als Immobilienmakler eine Erlaubnis nach § 34c GewO braucht, gehört auch die zuständige Aufsichtsbehörde dazu (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 DDG).
In der Anzeige selbst gelten Identität und Anschrift des Unternehmers als wesentliche Information, wenn ein Angebot so gestaltet ist, dass ein Verbraucher das Geschäft abschließen kann (§ 5b Abs. 1 Nr. 2 UWG). Außerdem muss der kommerzielle Zweck erkennbar sein (§ 5a Abs. 4 UWG). Eine Makleranzeige, die wie ein Privatangebot aussieht, ist deshalb riskant.
Widerrufsbelehrung: wann sie dazugehört
Die Widerrufsbelehrung ist keine Angabe der Anzeige, sondern gehört zum Maklervertrag. Wird er mit einem Verbraucher ausschließlich über Fernkommunikationsmittel geschlossen, etwa per E-Mail und Telefon, ist er ein Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB), und der Kunde kann ihn widerrufen. So hat der BGH 2016 auch Maklerverträge eingeordnet, die über ein per E-Mail verschicktes Exposé zustande kamen (damals noch zu § 312b BGB alter Fassung).
Die Belehrung muss der Kunde bekommen, bevor er seine Vertragserklärung abgibt (Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB). Fehlt sie, beginnt die Widerrufsfrist nicht; das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Wertersatz für deine Leistung bis zum Widerruf gibt es nur, wenn der Kunde ausdrücklich verlangt hat, dass du vor Ablauf der Frist beginnst, und du ihn ordnungsgemäß informiert hast (§ 357a Abs. 2 BGB).
Schließt du Maklerverträge über eine Online-Benutzeroberfläche, etwa ein Formular auf deiner Website, brauchst du seit dem 19. Juni 2026 zusätzlich eine Widerrufsfunktion mit der Beschriftung „Vertrag widerrufen“ oder gleichbedeutend (§ 356a BGB).
Bußgeld und Abmahnung
Die Tabelle nennt die gesetzlichen Höchstbeträge. Wie hoch ein Bußgeld im Einzelfall ausfällt, entscheidet die Behörde.
| Verstoß | Vorschrift | Bußgeld |
|---|---|---|
| Energieangaben fehlen in der Anzeige | § 108 Abs. 1 Nr. 21, Abs. 2 Nr. 2 GEG | bis 10.000 € |
| Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorgelegt | § 108 Abs. 1 Nr. 18, Abs. 2 Nr. 2 GEG | bis 10.000 € |
| Gesamtpreis fehlt oder ist falsch | § 20 PAngV, § 3 Abs. 2 WiStG 1954 | bis 25.000 € |
| Impressum auf der Website fehlt oder ist unvollständig | § 33 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 6 Nr. 3 DDG | bis 50.000 € |
Häufiger als ein Bußgeld ist die Abmahnung. Unterlassungsansprüche haben Mitbewerber, eingetragene Wirtschaftsverbände und qualifizierte Verbraucherverbände (§ 8 Abs. 3 UWG). Die Deutsche Umwelthilfe hat Makler wegen fehlender Energieangaben verklagt und vor dem BGH gewonnen: Die Angaben sind wesentliche Informationen, und wer sie weglässt, führt Verbraucher in die Irre (BGH, Urteile vom 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Heute ergibt sich das aus § 5a Abs. 1 und § 5b Abs. 4 UWG.
Checkliste zum Abhaken
Vor jeder Veröffentlichung, auf dem Portal, der Website und im Exposé:
- Energieausweis liegt vor und ist gültig, oder die Anzeige sagt, dass er beantragt ist.
- Art des Ausweises: Bedarf oder Verbrauch.
- Kennwert aus dem Ausweis in kWh/(m²·a), bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt.
- Wesentlicher Energieträger der Heizung.
- Bei Wohngebäuden: Baujahr und Effizienzklasse laut Ausweis.
- Kaufpreis eindeutig und richtig, Hinweis auf Verhandlungsbereitschaft nur, wenn er stimmt.
- Käuferprovision in Prozent oder Euro, einschließlich Umsatzsteuer, mit Fälligkeit.
- Teilungsgrundsatz eingehalten, „provisionsfrei“ nur, wenn es für beide Seiten passt.
- Firma, Anschrift und Kontakt erkennbar, Anzeige als gewerblich erkennbar.
- Impressum der Website mit Aufsichtsbehörde nach § 34c GewO.
- Widerrufsbelehrung im Exposé oder in der E-Mail, mit der du es verschickst.
- Bearbeitete Bilder gekennzeichnet; was dafür gilt, steht im Ratgeber KI-Bilder im Exposé kennzeichnen.
Exposé vor dem Hochladen prüfen
Der Exposé-Check von Maklerdeck liest dein fertiges Exposé als PDF, bis 120 Seiten, und ist darauf ausgerichtet, fehlende Pflichtangaben zu finden: die Energieausweis-Angaben nach § 87 GEG, die Provision samt Umsatzsteuer, eine Widerrufsbelehrung oder einen Verweis darauf und die Anbieterangaben. Der Bericht nennt, wo möglich, die Seitenzahl.
Der Check prüft, ob Angaben im Exposé stehen, nicht, ob sie stimmen. Ob Kennwert und Klasse zum Ausweis passen, gleichst du selbst ab, und jeden Hinweis prüfst du, bevor du etwas änderst. Eine Prüfung kostet 2 Credits; der Check gehört zu Solo, Business, Büro und Exposé-Paket (Exposé-Paket: 25 € im Monat zzgl. MwSt. mit 40 Credits).
Häufige Fragen
Muss der Makler oder der Eigentümer für die Energieangaben in der Anzeige sorgen?
Wer die Veröffentlichung verantwortet. § 87 Abs. 1 GEG nennt Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und ausdrücklich den Immobilienmakler. Gibst du die Anzeige auf, musst du sicherstellen, dass die Pflichtangaben drinstehen. Die Werte übernimmst du aus dem Energieausweis, den dir der Eigentümer gibt.
Was gilt, wenn bei Aufgabe der Anzeige noch kein Energieausweis vorliegt?
§ 87 GEG verlangt die Angaben nur, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Ausweis vorliegt. Beim Verkauf muss aber ein Ausweis ausgestellt werden, wenn kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3), und du musst ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4). Sobald er da ist, ergänzt du die Anzeige.
Wie hoch kann das Bußgeld bei fehlenden Energieangaben sein?
Bis zu 10.000 Euro. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 2 Nr. 2 GEG). Dazu kommt das Risiko einer Abmahnung nach dem UWG.
Muss die Käuferprovision schon in der Anzeige stehen?
Eine ausdrückliche Pflicht dazu enthält § 87 GEG nicht. Willst du vom Käufer Provision verlangen, muss dein Provisionsverlangen aber eindeutig sein; der BGH hat in einem Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen das Angebot auf einen Maklervertrag gesehen (Urteil vom 07.07.2016, I ZR 30/15). Gegenüber Verbrauchern nennst du die Provision einschließlich Umsatzsteuer.
Darf ich in der Anzeige „VB“ oder „Verhandlungsbasis“ schreiben?
Ja, soweit es der allgemeinen Verkehrsauffassung entspricht und keine Rechtsvorschrift entgegensteht. § 3 Abs. 2 Satz 2 PAngV erlaubt ausdrücklich den Hinweis, dass über den angegebenen Preis verhandelt werden kann. Der genannte Preis muss trotzdem stimmen und, soweit die Preisangabenverordnung greift, ein Gesamtpreis sein.
Wann muss der Interessent die Widerrufsbelehrung bekommen?
Bevor er seine Vertragserklärung abgibt (Art. 246a § 4 Abs. 1 EGBGB). Kommt der Maklervertrag per E-Mail-Exposé und Besichtigungsanfrage zustande, gehört die Belehrung deshalb spätestens ins Exposé oder in die E-Mail, mit der du es verschickst. Ohne Belehrung beginnt die Widerrufsfrist nicht (§ 356 Abs. 3 BGB).
Quellen
- Gesetze im Internet: § 87 GModG (früher GEG) – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
- Gesetze im Internet: Gebäudemodernisierungsgesetz: Kopf mit Stand und Hinweis zur Umbenennung
- Gesetze im Internet: § 79 GModG – Grundsätze des Energieausweises
- Gesetze im Internet: § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- Gesetze im Internet: § 108 GModG – Bußgeldvorschriften
- Gesetze im Internet: § 112 GModG – Übergangsvorschriften für Energieausweise
- Gesetze im Internet: §§ 2, 3 PAngV – Gesamtpreis
- Gesetze im Internet: § 20 PAngV – Ordnungswidrigkeiten
- Gesetze im Internet: § 3 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 – Geldbuße bei Preisangaben
- Gesetze im Internet: §§ 656a–656d BGB – Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus
- Gesetze im Internet: §§ 312c, 356, 356a, 357a BGB – Fernabsatz und Widerruf
- Gesetze im Internet: §§ 5, 33 DDG – Allgemeine Informationspflichten und Bußgeld
- Gesetze im Internet: §§ 5a, 5b, 8 UWG – Irreführung durch Unterlassen, Ansprüche
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung Nr. 156/2017: Urteile vom 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17
- dejure.org: BGH, Urteile vom 07.07.2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15 (Maklervertrag im Fernabsatz)
- Noerr: Umsetzungsgesetz zum Widerrufsbutton: § 356a BGB tritt am 19. Juni 2026 in Kraft
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