Privatverkäufer ansprechen: Was ist erlaubt?

Ein privates Inserat im eigenen Gebiet wirkt wie eine Einladung. Rechtlich ist es keine. Ob du einen privaten Verkäufer ansprechen darfst, hängt vor allem vom Weg ab: Anruf, E-Mail und Nachricht über das Portal sind gegenüber Verbrauchern nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung erlaubt. Der Brief ist in engeren Grenzen möglich. Und unabhängig vom Weg gilt die DSGVO, sobald du Daten aus dem Inserat verwendest.

Von Maklerdeck · Stand 14. Oktober 2026

Keine Rechtsberatung

Dieser Ratgeber fasst Gesetze und veröffentlichte Entscheidungen allgemein zusammen, Stand 14. Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Wende dich dafür an eine Anwältin, einen Anwalt oder deine IHK.

Inhalt

Das Wichtigste in Kürze

Die Übersicht gilt für die Ansprache privater Verkäufer, also von Verbrauchern, mit dem Ziel, einen Maklerauftrag zu bekommen. Das ist Werbung im Sinne des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG).

Kontaktwege gegenüber privaten Verkäufern
Kontaktweg	Was gilt gegenüber Verbrauchern	Grundlage
Werbeanruf	nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung; die Einwilligung dokumentieren und fünf Jahre aufbewahren	§ 7 Abs. 2 Nr. 1, § 7a UWG
E-Mail, SMS, Messenger	nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung	§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG
Nachricht über das Portal-Postfach	wie E-Mail: nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung	§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG; OLG Hamm, 18 U 154/22
Adressierter Brief	grundsätzlich zulässig, nicht, wenn der Empfänger erkennbar keine Werbung wünscht (etwa nach seiner Bitte, nichts mehr zu schicken); DSGVO-Informationen beilegen	§ 7 Abs. 1 UWG; Art. 14, 21 DSGVO
Besuch an der Tür	nicht eigens geregelt; unzulässig, wenn erkennbar unerwünscht; wer die Wohnung trotz Aufforderung nicht verlässt, handelt stets unlauter	§ 7 Abs. 1 UWG; Anhang Nr. 25 zu § 3 Abs. 3 UWG

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Telefon: nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung

Ruft ein Makler einen privaten Verkäufer an, um ihm seine Leistung anzubieten, wirbt er. Für diesen Fall ist das Gesetz eindeutig: Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung ist stets eine unzumutbare Belästigung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG). „Stets“ heißt: Es gibt keine Abwägung im Einzelfall, auch nicht für einen höflichen, kurzen Anruf.

Was keine Einwilligung ist

die Telefonnummer im Inserat. Sie richtet sich an Kaufinteressenten;
das Fehlen eines Hinweises wie „keine Makleranfragen“. Die Einwilligung muss vorliegen, nicht der Widerspruch fehlen;
eine Zustimmung, die du erst im Anruf selbst einholst. Sie muss vorher erteilt sein;
die Erwähnung eines vorgemerkten Kaufinteressenten. Bietet die Ansprache zugleich deine Maklerleistung an, bleibt sie Werbung (so das LG Stuttgart zu einer Portal-Nachricht, siehe unten).

Einwilligung dokumentieren

Liegt eine Einwilligung vor, musst du sie zum Zeitpunkt der Erteilung in angemessener Form dokumentieren und fünf Jahre aufbewahren, gerechnet ab Erteilung und erneut ab jeder Verwendung (§ 7a UWG). Die Bundesnetzagentur kann den Nachweis verlangen und hat Auslegungshinweise veröffentlicht. Festhalten solltest du mindestens, wer wann in welchem Wortlaut und über welchen Weg eingewilligt hat.

Folgen eines Verstoßes

Mitbewerber und Verbände wie die Wettbewerbszentrale können abmahnen und auf Unterlassung klagen (§ 8 UWG), der Angerufene kann selbst Unterlassung verlangen. Die Bundesnetzagentur kann Werbeanrufe ohne Einwilligung mit bis zu 300.000 Euro ahnden und Verstöße gegen die Dokumentationspflicht mit bis zu 50.000 Euro (§ 20 UWG).

E-Mail, SMS, Messenger und Portal-Nachricht

Werbung mit elektronischer Post ist ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten ebenfalls stets unzulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG). Dazu zählen E-Mail, SMS und Nachrichten in Messengern. Die Ausnahme für Bestandskunden in § 7 Abs. 3 UWG setzt voraus, dass du die Adresse beim Verkauf einer eigenen Ware oder Dienstleistung an diesen Kunden erhalten hast; auf private Verkäufer ohne Geschäftsbeziehung passt sie nicht.

Auch die Nachrichtenfunktion eines Immobilienportals ist kein Schlupfloch. Das OLG Hamm hat Nachrichten über das Postfach eines Immobilienportals als elektronische Post eingeordnet: Sie werden zeitversetzt übermittelt und auf dem Server des Portals gespeichert, bis der Empfänger sie abruft, wie in einem elektronischen Briefkasten (Beschluss vom 03.05.2023, 18 U 154/22; ein Hinweisbeschluss in einem Vergütungsstreit, damals zu § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG a. F.). In dem Fall schrieb ein Dienstleister für Makler private Verkäufer an, um deren Telefonnummer zu erfragen. Schon diese erste Nachricht brauchte nach Ansicht des Gerichts eine Einwilligung.

Brief und Einwurf

Der adressierte Werbebrief steht nicht in der Liste des § 7 Abs. 2 UWG. Er ist deshalb grundsätzlich zulässig, solange nicht erkennbar ist, dass der Empfänger keine Werbung wünscht (§ 7 Abs. 1 Satz 2 UWG). Beim persönlich adressierten Brief zählt, ob der Empfänger diese Ablehnung erkennbar gemacht hat, etwa indem er dich aufgefordert hat, ihm keine Werbung mehr zu schicken. Ein Aufkleber „Keine Werbung“ am Briefkasten betrifft nach Darstellung der IHK Wurfsendungen, also nicht adressierte Werbung (IHK Rhein-Neckar).

Zum UWG kommt die DSGVO, sobald du Name und Anschrift aus einem Inserat verwendest. Viele Inserate nennen die genaue Adresse gar nicht. Wo sie fehlt, ist ein Brief kein Weg; Anschriften zu ermitteln oder zu raten, wirft eigene Datenschutzfragen auf. Wo du schreibst, sollte der Brief enthalten:

wer schreibt, mit vollständiger Anschrift und Kontaktweg;
woher du die Daten hast, etwa „Ihr Inserat auf Portal X vom …“ (Art. 14 DSGVO);
wozu du sie verwendest und wie lange du sie speicherst;
den ausdrücklichen Hinweis auf das Widerspruchsrecht gegen Werbung (Art. 21 Abs. 4 DSGVO);
nur Aussagen, die stimmen. Einen Käufer „an der Hand“ behaupten, den es nicht gibt, ist irreführend (§ 5 UWG).

Widerspricht jemand, halte das fest und schreib nicht wieder. Eine kurze Sperrliste mit dem Nötigsten hilft, das auch im Team einzuhalten.

Persönlich an der Tür

Ein unangekündigter Besuch ist im UWG nicht eigens geregelt. Er fällt unter die Grundregel des § 7 Abs. 1: Unzulässig ist eine geschäftliche Handlung, die den Angesprochenen unzumutbar belästigt, insbesondere wenn erkennbar ist, dass er diese Werbung nicht wünscht. Ein Schild an der Tür oder ein klares Nein beim ersten Kontakt sind zu beachten. Eine feste Grenze zieht der Anhang zum UWG: Wer bei einem Besuch in der Wohnung eines Verbrauchers dessen Aufforderung nicht befolgt, die Wohnung zu verlassen oder nicht wiederzukommen, handelt stets unlauter (Anhang Nr. 25 zu § 3 Abs. 3 UWG). Wer persönlich vorbeigeht, sollte sofort sagen, wer er ist und warum er kommt. Auch hier gilt: Leitest du den Besuch aus einem Inserat ab, verarbeitest du personenbezogene Daten.

Datenschutz: Daten aus Inseraten

Name, Telefonnummer und Adresse aus einem Inserat sind personenbezogene Daten. Wer sie für die Akquise speichert, stützt sich in der Regel auf das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) und muss es gegen die Interessen des Verkäufers abwägen. Die DSGVO-Grundlage ersetzt nicht die Einwilligung, die das UWG für Anruf, E-Mail und Portal-Nachricht verlangt. Beides muss stimmen.

Informationspflicht: Erhebst du Daten nicht beim Betroffenen, sondern aus einem Inserat, informierst du ihn über Herkunft, Zweck und Speicherdauer, spätestens bei der ersten Mitteilung an ihn (Art. 14 Abs. 3 lit. b DSGVO).
Widerspruchsrecht: Gegen Direktwerbung kann er jederzeit widersprechen (Art. 21 Abs. 2 DSGVO); darauf weist du spätestens bei der ersten Kommunikation ausdrücklich hin (Art. 21 Abs. 4).
Datensparsamkeit: nur Inserate aus deinem Gebiet, nur die nötigen Felder, feste Löschfristen, klare Rollen, wer Kontaktdaten sehen darf.
Nachweisbarkeit: Du musst zeigen können, dass du dich an die Grundsätze hältst (Art. 5 Abs. 2 DSGVO). Ein Protokoll, wer welche Kontaktdaten abgerufen hat, hilft dabei.

Was Gerichte zuletzt entschieden haben

OLG Hamm, 2023: Portal-Nachrichten sind elektronische Post

Ein Dienstleister schrieb für Makler Verkäufer an, die ohne Telefonnummer inseriert hatten, um die Nummer und die Erlaubnis für einen Maklerkontakt zu erfragen. Gestritten wurde um die Vergütung des Dienstleisters. Das OLG Hamm sah schon in der Anfrage Werbung per elektronischer Post, die eine vorherige Einwilligung braucht (Hinweisbeschluss vom 03.05.2023, 18 U 154/22, damals zu § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG a. F.).

LG Stuttgart, 2025: Makler-Nachricht trotz „keine Makleranfragen“

Ein Verkäufer hatte auf Kleinanzeigen ausdrücklich keine Makleranfragen gewünscht. Ein Mitarbeiter eines Maklerbüros schrieb ihn über die Nachrichtenfunktion an, stellte einen Interessenten in Aussicht und nannte die Provision. Das Gericht wertete das als unzumutbare Belästigung und unerlaubte Werbung; dass ein Mitarbeiter gehandelt hatte, entlastete das Büro nicht (Urteil vom 05.06.2025, 33 O 10/25 KfH, berichtet von ohne-makler.net).

Die Linie der Entscheidungen ist klar: Wer private Verkäufer per Telefon oder elektronischer Nachricht anspricht, braucht vorher deren Einwilligung. Werkzeuge, die Inserate finden, ändern daran nichts.

Wege, die ohne Kaltakquise auskommen

Die zuverlässigsten Kontakte sind die, um die der Eigentümer selbst bittet. Sie sind rechtlich unkompliziert und für das erste Gespräch die besseren:

Ein Bewertungsangebot auf der eigenen Website: Der Eigentümer gibt sein Objekt ein, willigt in die Kontaktaufnahme ein und bestätigt seine E-Mail-Adresse. Den Wortlaut der Einwilligung legst du fest; nenne die Wege, auf denen du dich melden willst, also auch das Telefon, wenn du anrufen möchtest.
Sichtbarkeit im Gebiet: Verkaufsschilder, Referenzobjekte, lokale Veranstaltungen, Empfehlungen zufriedener Kunden.
Briefe an Eigentümer, deren Anschrift du rechtmäßig kennst, mit den Angaben aus dem Abschnitt „Brief“ und nicht an jemanden, der weitere Werbung abgelehnt hat.
Marktwissen statt Kontakt: Privatinserate, Preissenkungen und Angebotsdauer im eigenen Gebiet zu beobachten, macht dich im Bewertungsgespräch sicherer, ohne jemanden anzusprechen.

Kommt ein Auftrag zustande, geht es an die Vermarktung. Für leere Räume hilft virtuelles Homestaging; wie du solche Bilder korrekt kennzeichnest, steht im Ratgeber KI-Bilder im Exposé kennzeichnen.

Was Maklerdeck dazu beiträgt

Ob und wie du jemanden ansprichst, entscheidet dein Büro, und es trägt dafür die Verantwortung. Maklerdeck nimmt dir diese Entscheidung nicht ab. Die Software ist aber so gebaut, dass sie Datensparsamkeit und Nachvollziehbarkeit unterstützt:

LeadDeck liefert Inserate nur aus deinen aktiven Suchgebieten, in Liste, Export und API.
In der App stehen Rufnummern nur maskiert; Inhaber und Makler decken sie einzeln auf, nur für Inserate im eigenen Gebiet, und jeder Abruf wird mit Person, Zeit und Inserat protokolliert. Über die API (den Schlüssel legt nur der Inhaber an) gehen Nummern an das Büro; protokolliert wird je Inserat und Tag, welches Büro sie erhalten hat. Der CSV-Export enthält keine Nummern. Eine Nummer im Inserat ist dabei nie eine Einwilligung; für Anrufe gilt der Abschnitt Telefon.
Einwertung und Preisanalyse liefern Marktwissen, für das du niemanden kontaktieren musst.
Das Bewertungs-Widget für deine Website speichert den Wortlaut der Einwilligung mit Zeitpunkt, sobald der Eigentümer seine Anfrage über den Link in der Bestätigungs-E-Mail bestätigt hat (Double-Opt-In). Ob die Einwilligung auch Anrufe abdeckt, hängt von dem Wortlaut ab, den du festlegst.

Häufige Fragen

Darf ich einen Privatverkäufer anrufen, der seine Nummer ins Inserat geschrieben hat?

Nicht, um ihm deine Maklerleistung anzubieten. Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher ist ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung stets unzulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG). Die Nummer im Inserat richtet sich an Kaufinteressenten und ist keine Einwilligung in Werbeanrufe.

Darf ich Privatverkäufer über die Nachrichtenfunktion des Portals anschreiben?

Mit Werbung nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung. Das OLG Hamm hat Nachrichten über das Postfach eines Immobilienportals als elektronische Post eingeordnet, für die dasselbe gilt wie für E-Mails (heute § 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG; Hinweisbeschluss vom 03.05.2023, 18 U 154/22, in einem Vergütungsstreit, damals zu § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG a. F.).

Sind Werbebriefe an Privatverkäufer erlaubt?

Ein adressierter Brief ist im UWG nicht an eine Einwilligung gebunden. Unzulässig ist er, wenn erkennbar ist, dass der Empfänger keine Werbung wünscht (§ 7 Abs. 1 UWG), etwa weil er dich gebeten hat, ihm keine Werbung mehr zu schicken. Ein Aufkleber „Keine Werbung“ am Briefkasten betrifft nach Darstellung der IHK Wurfsendungen. Zusätzlich gelten die Informationspflichten der DSGVO, einschließlich des Hinweises auf das Widerspruchsrecht.

Ändert der Hinweis „keine Makleranfragen“ im Inserat etwas?

Er macht den Widerspruch ausdrücklich. Umgekehrt ist das Fehlen des Hinweises keine Einwilligung: Für Anruf, E-Mail und Portal-Nachricht brauchst du die Einwilligung in jedem Fall.

Wie dokumentiere ich eine Einwilligung in Telefonwerbung?

Nach § 7a UWG zum Zeitpunkt der Erteilung, in angemessener Form, und fünf Jahre ab Erteilung sowie nach jeder Verwendung aufbewahren. Auf Verlangen musst du den Nachweis der Bundesnetzagentur vorlegen, die dazu Auslegungshinweise veröffentlicht hat.

Was droht bei unerlaubter Ansprache?

Abmahnungen und Unterlassungsklagen von Mitbewerbern, Verbänden oder dem Betroffenen selbst. Für Werbeanrufe ohne Einwilligung kann die Bundesnetzagentur ein Bußgeld bis 300.000 Euro verhängen, für fehlende Dokumentation bis 50.000 Euro (§ 20 UWG).

Quellen

Gesetze im Internet: § 7 UWG – Unzumutbare Belästigungen
Gesetze im Internet: § 7a UWG – Einwilligung in Telefonwerbung
Gesetze im Internet: § 8 UWG – Beseitigung und Unterlassung
Gesetze im Internet: § 20 UWG – Bußgeldvorschriften
Gesetze im Internet: Anhang zu § 3 Abs. 3 UWG (Nr. 25: Nichtverlassen der Wohnung trotz Aufforderung)
EUR-Lex: Verordnung (EU) 2016/679 (DSGVO), insbesondere Art. 6, 14 und 21
Bundesnetzagentur: Telefonwerbung: Einwilligung und Dokumentationspflicht
IHK Rhein-Neckar: Werbung mittels Telefon, Telefax, E-Mail, SMS oder Brief – was ist erlaubt?
Justiz NRW: OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 03.05.2023, 18 U 154/22
ohne-makler.net: Urteil: Makleranfragen an Immobilienverkäufer sind Spam (LG Stuttgart, 05.06.2025, 33 O 10/25 KfH)

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