Homestaging oder virtuelles Homestaging: Was passt wann?

Ein leerer oder unvorteilhaft eingerichteter Raum lässt sich auf zwei Arten in Szene setzen: mit echten Möbeln, die ein Homestager aufstellt, oder mit Möbeln, die nur im Foto stehen. Beide Verfahren wollen dasselbe, nämlich dass Interessenten sich das Leben in der Immobilie vorstellen können. Sie unterscheiden sich aber in Kosten, Aufwand und darin, wo sie wirken. Dieser Ratgeber stellt beide gegenüber und hilft bei der Entscheidung.

Von Maklerdeck · Stand 14. Oktober 2026

Inhalt

Zwei Verfahren, ein Ziel

Klassisches Homestaging bedeutet: Eine Homestagerin oder ein Homestager plant die Einrichtung, bringt Möbel, Leuchten, Textilien und Deko ins Objekt und baut sie nach dem Verkauf wieder ab. Die Möbel sind meist gemietet. Das Ergebnis wird fotografiert und steht bei jeder Besichtigung im Raum.

Virtuelles Homestaging richtet nur das Foto ein. Ein KI-Werkzeug oder ein Grafikdienstleister setzt Möbel in das Bild des leeren Raums. Vor Ort ändert sich nichts. Wie das im Einzelnen abläuft, beschreibt der Ratgeber Virtuelles Homestaging.

Dazwischen liegen Mischformen: Redesign mit den Möbeln des Eigentümers, Teil-Staging nur der wichtigsten Räume, und das digitale Leerräumen bewohnter Zimmer.

Klassisch und virtuell im Vergleich

Klassisches und virtuelles Homestaging im Vergleich
Kriterium	Klassisches Homestaging	Virtuelles Homestaging
Was passiert	Echte Möbel und Deko werden aufgestellt, meist geliehen	Möbel werden digital ins Foto gesetzt
Kosten (Beispiele)	Beratung ab 199 €, Teilleistung ab 599 € (inkl. MwSt.) bei einem Anbieter; Vollservice nach Angebot. Ein anderer Anbieter nennt 1 bis 3 % des Verkaufspreises	KI-Werkzeuge rechnerisch 0,45 bis 3,99 € je Bild (ein Anbieter in US-Dollar: 0,53 bis 2,67 $); Dienstleister 30 bis 75 € je Bild
Laufende Kosten	Möbelmiete, bis der Verkauf durch ist	keine
Vorlauf bis zum Foto	Planung, Lieferung und Aufbau vor Ort	Sekunden bis etwa eine Minute (KI) oder 2 bis 3 Werktage (Dienstleister), laut Anbieter
Wirkt bei der Besichtigung	ja	nein, nur auf Fotos und im Exposé
Kennzeichnung	nicht nötig; angeben, ob Möbel im Preis enthalten sind	Hinweis im Bild und im Exposé-Text
Hauptrisiko	Kosten laufen bei langer Vermarktung weiter	Enttäuschung, wenn Foto und Besichtigung auseinanderliegen

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Die Kostenbeispiele stammen von einzelnen Anbietern, Stand 14.10.2026; Quellen im nächsten Abschnitt und unten, die Spannen für virtuelles Homestaging aus dem Anbietervergleich. Sie zeigen Größenordnungen, keinen Marktdurchschnitt.

Kosten: Größenordnungen statt Durchschnittswerte

Klassisches Homestaging

Für klassisches Homestaging gibt es keine Preisliste des Marktes; die meisten Anbieter kalkulieren nach Besichtigung. Zwei öffentliche Beispiele: RaumEffekt in Nordrhein-Westfalen nennt eine Beratung ab 199 Euro und ein „Mit-Mach-Paket“ ab 599 Euro inklusive MwSt.; den Vollservice kalkuliert der Anbieter individuell und veranschlagt die Leihmöbel zunächst für drei Monate (raumeffekt-homestaging.de). Die Homestagerin Inga Schwiedel gibt als Durchschnitt 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises an, einschließlich Möblierung für mindestens drei Monate (inga-schwiedel.de). Bei einer Immobilie für 500.000 Euro wären das rechnerisch 5.000 bis 15.000 Euro.

Wichtig für die Kalkulation: Die Möbelmiete läuft, solange das Objekt nicht verkauft ist. Eine lange Vermarktung macht klassisches Homestaging teurer.

Virtuelles Homestaging

KI-Werkzeuge rechnen im Abo oder mit Credits ab. Virtual Staging AI verlangt 16 bis 79 US-Dollar im Monat für 6 bis 150 Fotos (Preisseite), stageless.ai 10,99 Euro für 20 Credits und 44,99 Euro für 100 Credits im Monat (Preisseite). Dienstleister, die jedes Bild bearbeiten, liegen höher: BoxBrownie 30 Euro je Bild (boxbrownie.com), Offenblende ab 75 Euro netto (offenblende.de). Weitere Anbieter und ein Rechenbeispiel stehen im Anbietervergleich.

Aufwand und Zeit

Klassisches Homestaging braucht Termine: Besichtigung durch den Homestager, Planung, Lieferung, Aufbau, danach der Fototermin. Der Eigentümer muss Zugang gewähren, bei bewohnten Objekten mit seinen eigenen Möbeln leben oder sie einlagern. Am Ende steht der Abbau.

Virtuelles Homestaging braucht ein gutes Foto. Mit einem KI-Werkzeug liegt das Ergebnis laut Anbietern nach Sekunden bis etwa einer Minute vor, ein Dienstleister liefert nach zwei bis drei Werktagen. Es gibt keine Logistik und keine laufenden Kosten. Dafür musst du jedes Ergebnis selbst prüfen und kennzeichnen.

Wirkung auf Fotos und Besichtigung

Auf dem Foto können beide Verfahren ähnlich wirken: Der Raum bekommt einen Maßstab und eine Nutzung. Der Unterschied zeigt sich beim Termin. Echte Möbel sind dann noch da, virtuelle nicht. Wer ein möbliertes Foto gesehen hat und einen leeren, vielleicht hallenden Raum betritt, muss umdenken. Das ist kein Grund gegen virtuelles Homestaging, aber ein Grund für eine klare Kennzeichnung und die Originalfotos daneben. So weiß der Interessent vorher, was ihn erwartet.

Zur Wirkung auf Verkaufspreis und Vermarktungsdauer kursieren viele Prozentzahlen. Belastbare, unabhängige Studien für den deutschen Markt sind uns nicht bekannt; Umfragen von Branchenverbänden beruhen auf Angaben der Anbieter selbst. Wir nennen deshalb keine Zahlen.

Wann was passt: eine Entscheidungshilfe

Virtuelles Homestaging passt eher, wenn

das Objekt leer steht und vor allem online gefunden werden soll;
das Budget klein ist oder viele Objekte gleichzeitig vermarktet werden;
Interessenten aus der Ferne kommen und das Exposé die erste und wichtigste Begegnung ist;
einzelne Räume eine Nutzung brauchen, etwa ein Zimmer ohne klare Funktion;
die Vermarktung schnell starten soll, ohne auf Liefertermine zu warten.

Klassisches Homestaging passt eher, wenn

viele Besichtigungen geplant sind und der Eindruck vor Ort entscheidet;
der Grundriss schwer vorstellbar ist und echte Möbel Proportionen zeigen müssen;
ein hochpreisiges Objekt Kosten im Verhältnis zum Preis rechtfertigt;
der Eigentümer die Kosten trägt oder sich daran beteiligt.

Oft am besten: kombinieren

Erst aufräumen und entpersonalisieren, die wichtigsten Räume mit vorhandenen oder wenigen geliehenen Möbeln stellen, leere Nebenräume virtuell einrichten. So stimmt der Eindruck beim Termin, und das Exposé zeigt trotzdem jeden Raum mit Nutzung.

Bewohnte Räume: aufräumen oder digital leeren

Für bewohnte Objekte gibt es einen dritten Weg: die vorhandenen Möbel digital entfernen und den Raum leer oder neu eingerichtet zeigen. Das ersetzt keinen Umzug, zeigt aber den Raum ohne die persönlichen Gegenstände der Bewohner. Auch das ist eine Bearbeitung, die gekennzeichnet gehört, etwa mit „Visualisierung – digital geleert“. Bei Maklerdeck heißt das Werkzeug Leerräumen.

Was du im Exposé angeben solltest

Bei virtuellem Homestaging: einen Hinweis im Bild und im Text, dazu die Originalfotos. Mehr dazu im Ratgeber KI-Bilder im Exposé kennzeichnen.
Bei klassischem Homestaging: ob Möbel und Ausstattung im Kaufpreis enthalten sind. Meist sind sie es nicht.
In beiden Fällen: Keine Mängel verstecken. Ein Foto, das einen Feuchtigkeitsfleck hinter einem Sofa verschwinden lässt, kann irreführen, egal ob das Sofa echt oder virtuell ist (§ 5 UWG).

Häufige Fragen

Was ist günstiger, klassisches oder virtuelles Homestaging?

Virtuelles Homestaging, mit großem Abstand. Für virtuell eingerichtete Bilder ergeben die Angaben der Anbieter im Oktober 2026 rechnerisch 0,45 bis 3,99 Euro je Bild bei KI-Werkzeugen und 30 bis 75 Euro je Bild bei Dienstleistern, die jedes Bild bearbeiten. Klassisches Homestaging kostet schon für Beratung und Teilleistungen mehrere Hundert Euro, im Vollservice mit Mietmöbeln deutlich mehr.

Wirkt virtuelles Homestaging genauso gut wie echte Möbel?

Auf Fotos kann es ähnlich wirken, bei der Besichtigung nicht: Der Interessent steht im leeren Raum. Belastbare unabhängige Zahlen zur Wirkung auf Verkaufspreis oder Vermarktungsdauer in Deutschland sind uns nicht bekannt.

Kann man beides kombinieren?

Ja. Häufig sinnvoll: bewohnte Räume aufräumen und mit vorhandenen Möbeln neu stellen, nur leere Zimmer virtuell einrichten. Oder die wichtigsten Räume echt möblieren und den Rest virtuell zeigen.

Muss ich klassisches Homestaging im Exposé erwähnen?

Eine Kennzeichnung wie bei KI-Bildern ist nicht nötig, die Möbel sind echt. Sag aber klar, ob Möbel im Kaufpreis enthalten sind. Sonst rechnen Interessenten mit einer Ausstattung, die beim Auszug verschwindet.

Wer bezahlt das Homestaging, Makler oder Eigentümer?

Das regelt die Vereinbarung mit dem Eigentümer. Weil virtuelles Homestaging je Bild wenig kostet, lässt es sich leichter in die eigene Vermarktung einrechnen. Klassisches Homestaging mit Möbelmiete sollte gesondert und schriftlich vereinbart werden, samt der Frage, wer bei langer Vermarktung die weitere Miete trägt.

Quellen

RaumEffekt Homestaging: Preise Homestaging (abgerufen am 14.10.2026)
Inga Schwiedel: Home Staging Kosten (Stand der Seite 01.09.2025, abgerufen am 14.10.2026)
Virtual Staging AI: Preise (abgerufen am 14.10.2026)
stageless.ai: Preise (abgerufen am 14.10.2026)
BoxBrownie: Virtual Staging (abgerufen am 14.10.2026)
Offenblende: Virtual Home Staging (abgerufen am 14.10.2026)
Gesetze im Internet: § 5 UWG – Irreführende geschäftliche Handlungen

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