KI-Bilder im Exposé kennzeichnen: Was gilt seit August 2026?

KI richtet leere Zimmer ein, räumt bewohnte leer und macht aus einem grauen Nachmittag eine blaue Stunde. Seit dem 2. August 2026 gelten dafür die Transparenzpflichten der europäischen KI-Verordnung, und das Irreführungsverbot des Wettbewerbsrechts galt schon vorher. Dieser Ratgeber ordnet ein, welche Bildbearbeitung einen Hinweis braucht, wie er aussehen sollte und wie Portale damit umgehen.

Von Maklerdeck · Stand 14. Oktober 2026

Keine Rechtsberatung

Stand 14. Oktober 2026. Die KI-Verordnung ist neu, Rechtsprechung zu Immobilienbildern gibt es noch kaum. Wo wir eine Auslegung wiedergeben, sagen wir das. Für deinen Einzelfall frag eine Anwältin, einen Anwalt oder deine IHK.

Inhalt

Kurz gesagt

Virtuell möblierte, digital geleerte und im Himmel veränderte Fotos gehören gekennzeichnet.
Der Hinweis gehört ins Bild selbst und zusätzlich in den Exposé-Text; das Original gehört in die Galerie.
Übliche Bildbearbeitung wie Belichtung und Farbe braucht keinen Hinweis.
Mängel verstecken, Flächen oder Ausblicke ändern ist auch mit Hinweis unzulässig.

Zwei Rechtsgrundlagen: UWG und KI-Verordnung

Irreführungsverbot (§ 5 UWG)

Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale enthält (§ 5 UWG). Zustand, Ausstattung und Lage einer Immobilie sind wesentliche Merkmale. Ein Foto, das eine Einrichtung zeigt, die es nicht gibt, kann deshalb täuschen, wenn der Betrachter nicht erfährt, dass sie virtuell ist. Diese Grundlage gilt unabhängig davon, ob ein Mensch oder eine KI das Bild bearbeitet hat.

Offenlegungspflicht der KI-Verordnung (Art. 50 Abs. 4)

Die Verordnung (EU) 2024/1689 verpflichtet Betreiber eines KI-Systems, das Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugt oder manipuliert, die ein Deepfake sind, offenzulegen, dass die Inhalte künstlich erzeugt oder manipuliert wurden (Art. 50 Abs. 4 KI-VO). Betreiber ist, wer das System in eigener Verantwortung beruflich nutzt, also der Makler, der das Bild erstellt und veröffentlicht. Die Information muss spätestens zum Zeitpunkt der ersten Interaktion oder Aussetzung klar und eindeutig bereitgestellt werden (Art. 50 Abs. 5).

Die Kennzeichnungspflicht für Deepfakes gilt seit dem 2. August 2026 (Art. 113). Die Digital-Omnibus-Verordnung (EU) 2026/1744 ist nach Angaben von KPMG am 27. Juli 2026 in Kraft getreten und sieht für Art. 50 nur eine Änderung vor: Die Pflicht der Anbieter, KI-Bilder maschinenlesbar zu markieren (Art. 50 Abs. 2), gilt für Systeme, die vor dem 2. August 2026 in Verkehr gebracht wurden, erst ab dem 2. Dezember 2026. Diese Pflicht trifft die Hersteller der Werkzeuge, nicht dich als Makler.

Verstöße gegen Art. 50 können mit Geldbußen bis 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden; für kleine und mittlere Unternehmen gilt der niedrigere der beiden Beträge (Art. 99 Abs. 4 und 6).

Ist virtuelles Homestaging ein Deepfake?

Die Verordnung definiert einen Deepfake als einen durch KI erzeugten oder manipulierten Bild-, Ton- oder Videoinhalt, der wirklichen Personen, Gegenständen, Orten, Einrichtungen oder Ereignissen ähnelt und einer Person fälschlicherweise als echt oder wahrheitsgemäß erscheinen würde (Art. 3 Nr. 60 KI-VO). Ein virtuell möbliertes Foto zeigt einen wirklichen Ort, und ohne Hinweis würde ein Betrachter die Einrichtung für echt halten.

Ob das für jedes Homestaging-Bild reicht, ist eine Auslegungsfrage, die Gerichte noch nicht entschieden haben. Fachbeiträge, etwa von onOffice, sehen ein mit KI möbliertes Foto einer leeren Wohnung als typischen Fall für einen Hinweis. Für die Praxis ist die Frage zweitrangig: Wegen § 5 UWG brauchst du den Hinweis ohnehin, und er erfüllt beide Anforderungen zugleich.

Welche Bearbeitung einen Hinweis braucht

Die Tabelle ist unsere Einschätzung für typische Bearbeitungen im Exposé, keine Rechtsauskunft. Im Zweifel gilt: lieber kennzeichnen.

Bildbearbeitungen und Kennzeichnung
Bearbeitung	Beispiel	Hinweis nötig?	Warum
Virtuell möbliert (Homestaging)	Leeres Wohnzimmer mit Sofa, Tisch, Teppich	Ja	Die Einrichtung existiert nicht.
Digital geleert	Möbel und Kartons aus dem Foto entfernt	Ja	Der gezeigte Zustand weicht vom tatsächlichen ab.
Himmel getauscht, Abendstimmung	Blauer Himmel statt Grau, beleuchtete Fenster	Ja	Licht und Wetter sind künstlich erzeugt.
Renovierung visualisiert	Neuer Boden, neue Wandfarbe, neue Küche	Ja, deutlich	Zeigt einen möglichen, nicht den heutigen Zustand.
Kleinigkeiten entfernt	Mülltonne, Auto vor dem Haus, Kabel	Strittig	Harmlos bei Vorübergehendem; nicht bei dauerhaften Störungen wie einem Strommast.
KI-Hochskalieren	Kleines Foto auf Exposé-Größe vergrößert	Meist nein	Solange keine Details hinzuerfunden werden, die es nicht gibt.
Belichtung, Farbe, Geraderichten	Helligkeit, Weißabgleich, stürzende Linien	Nein	Übliche Bearbeitung, der Inhalt bleibt gleich.
Mängel retuschiert, Fläche oder Ausblick verändert	Riss entfernt, Raum gestreckt, Bahngleise weg	Unzulässig	Irreführend, auch mit Hinweis.

Ist das Fenster schmaler als die Tabelle, lässt sie sich seitlich wischen oder scrollen.

Beim Hochskalieren lohnt ein genauer Blick: Moderne Modelle ergänzen Details, die im Original nicht zu sehen waren, etwa Maserungen oder Fugen. Solange sie nichts erfinden, was es nicht gibt, bleibt es eine Verbesserung der Bildqualität. Die KI-Verordnung nimmt Systeme mit einer unterstützenden Funktion für die Standardbearbeitung, die die Eingabedaten nicht wesentlich verändern, von der Markierungspflicht der Anbieter aus (Art. 50 Abs. 2).

Was auch mit Hinweis nicht geht

Ein Hinweis macht ein Bild nicht beliebig. Irreführend bleibt eine Darstellung, die wesentliche Merkmale verfälscht, auch wenn „bearbeitet“ daneben steht:

Mängel kaschieren: Risse, Feuchtigkeitsflecken, Schimmel, beschädigte Böden;
Flächen und Proportionen verändern: Räume strecken, Decken anheben, Grundstücke vergrößern;
Ausblick und Umgebung schönen: Bahngleise, Gewerbe oder Nachbarbebauung entfernen;
Ausstattung vortäuschen, die nicht mitverkauft wird: Einbauküche, Kamin, Einbauschränke ohne klaren Hinweis;
Bauliche Teile verändern: Fenster hinzufügen, Türen versetzen, Heizkörper entfernen.

Für virtuell eingerichtete Bilder heißt das: Freistehende Möbel und Deko ja, Eingriffe in die Bausubstanz nein. Achte bei KI-Ergebnissen gezielt darauf, denn Modelle verändern solche Details manchmal ungefragt.

So sieht ein guter Hinweis aus

Im Bild

Gut lesbar, kontrastreich, in einer Ecke, die beim Zuschneiden und in Vorschaubildern erhalten bleibt, in der Regel unten links. Kurz und konkret, je nach Bearbeitung:

„Visualisierung – virtuell möbliert“
„Visualisierung – digital geleert“
„Visualisierung – digital bearbeitet“ (Himmel, Abendstimmung)
„Visualisierung einer möglichen Renovierung“

Im Exposé-Text

Ein Satz bei den Bildern oder in der Objektbeschreibung, zum Beispiel: „Einige Fotos sind virtuell möbliert (KI-gestützte Visualisierung). Die Wohnung wird unmöbliert übergeben. Die Originalaufnahmen finden Sie in der Galerie.“

Das Original zeigen

Stell die unbearbeitete Aufnahme in dieselbe Galerie, am besten direkt neben die bearbeitete. Das ist keine ausdrückliche Pflicht, nimmt aber jedem Vorwurf der Täuschung die Grundlage und erspart Enttäuschung bei der Besichtigung.

Portale und Weitergabe

ImmoScout24 rät in seinen Anwender-Tipps, keine Wasserzeichen, Rahmen oder Logos auf Bilder zu setzen, weil sie bei der automatischen Skalierung stören (Tipps für Objektbilder). Eine eigene öffentliche Regel zur Kennzeichnung virtuell möblierter Bilder haben wir dort nicht gefunden (Stand 14.10.2026). Die Bildrichtlinien von immowelt verlangen einen inhaltlichen Zusammenhang zur Anzeige und die Nutzungsrechte an den Bildern; eine Regel zur Kennzeichnung haben wir dort ebenfalls nicht gefunden.

Ein kleiner, sachlicher Hinweis ist kein Werbelogo, sondern eine Pflichtinformation. Halte ihn dezent, aber lesbar. Er hat einen praktischen Vorteil gegenüber Metadaten oder einer Bildunterschrift: Er bleibt erhalten, wenn das Bild skaliert, als Screenshot geteilt oder per Messenger weitergeleitet wird. Metadaten gehen dabei leicht verloren, und die Bildunterschrift bleibt im Exposé zurück.

So macht es Maklerdeck

Die drei Bildwerkzeuge von Maklerdeck kennzeichnen jedes Ergebnis in den Metadaten der Datei als KI-bearbeitet (IPTC-Feld „Digital Source Type“ und EXIF). Auf Wunsch brennen sie den Hinweis zusätzlich ins Bild, unten links auf einer halbtransparenten dunklen Fläche, in der Größe passend zur Bildbreite:

Homestaging: „Visualisierung – virtuell möbliert“
Leerräumen: „Visualisierung – digital geleert“
Abenddämmerung: „Visualisierung – digital bearbeitet“

Ob der Hinweis eingebrannt wird, legt dein Büro als Voreinstellung fest; im Werkzeug lässt es sich je Bild umschalten. Viele Makler setzen den Hinweis lieber als Bildunterschrift im Exposé, in ihrer eigenen Schrift. Dann liegt die sichtbare Kennzeichnung bei dir: Die Metadaten sieht ein Interessent nicht, und sie gehen beim Weiterreichen leicht verloren. Den passenden Wortlaut zeigt das Werkzeug zum Kopieren an.

Lädst du ein gekennzeichnetes Ergebnis in ein zweites Werkzeug, etwa erst leer räumen und dann einrichten, überdeckt der neue Hinweis den alten. Soll das neue Bild ohne eingebrannten Hinweis entstehen, wird der alte aus dem Bild entfernt, damit keine doppelte oder halbe Beschriftung stehen bleibt. Beim Homestaging ist das Werkzeug angewiesen, Wände, Fenster, Türen, Heizkörper und Boden unverändert zu lassen und in Küche und Bad nur Dekoration zu setzen; prüf trotzdem jedes Ergebnis.

Den Hinweis im Exposé-Text und die Originalaufnahme in der Galerie ergänzt du selbst. Die Kostenfrage beantwortet der Ratgeber Virtuelles Homestaging.

Häufige Fragen

Muss ich virtuell möblierte Bilder im Exposé kennzeichnen?

Ja, das ist der sichere Weg. Ein virtuell möbliertes Foto zeigt einen Zustand, den es nicht gibt; ohne Hinweis kann es irreführen (§ 5 UWG). Gilt das Bild als Deepfake im Sinne der KI-Verordnung, verlangt seit dem 2. August 2026 zusätzlich Art. 50 Abs. 4 die Offenlegung.

Seit wann gilt die Kennzeichnungspflicht der KI-Verordnung?

Die Transparenzpflichten aus Art. 50 der Verordnung (EU) 2024/1689 gelten seit dem 2. August 2026 (Art. 113), darunter die Offenlegungspflicht für Deepfakes in Absatz 4. Die Digital-Omnibus-Verordnung (EU) 2026/1744, nach Angaben von KPMG am 27. Juli 2026 in Kraft getreten, sieht für Art. 50 laut KPMG nur eine Änderung vor: Die maschinenlesbare Markierung durch Anbieter nach Absatz 2 gilt für Systeme, die vor dem 2. August 2026 in Verkehr gebracht wurden, erst ab dem 2. Dezember 2026.

Reicht ein Hinweis im Exposé-Text?

Besser nicht allein. Die Information muss spätestens zum Zeitpunkt der ersten Interaktion oder Aussetzung klar und eindeutig bereitgestellt werden (Art. 50 Abs. 5 KI-VO). Bilder erscheinen in Suchlisten, Vorschauen und weitergeleiteten Nachrichten ohne den Exposé-Text. Ein Hinweis im Bild selbst bleibt dabei erhalten.

Muss ich Farbkorrektur und Belichtung kennzeichnen?

In der Regel nicht. Übliche Bildbearbeitung wie Belichtung, Weißabgleich, Geraderichten oder Objektivkorrektur verändert nicht, was das Foto zeigt. Die KI-Verordnung nimmt Systeme mit einer unterstützenden Funktion für die Standardbearbeitung ausdrücklich von der Markierungspflicht der Anbieter aus (Art. 50 Abs. 2).

Was droht, wenn ich KI-Bilder nicht kennzeichne?

Nach dem UWG Abmahnungen und Unterlassungsansprüche von Mitbewerbern und Verbänden. Nach der KI-Verordnung können Verstöße gegen Art. 50 mit Geldbußen bis 15 Millionen Euro oder 3 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes geahndet werden; für kleine und mittlere Unternehmen gilt der jeweils niedrigere Betrag (Art. 99 Abs. 4 und 6).

Muss ich mit KI geschriebene Exposé-Texte kennzeichnen?

Die Offenlegungspflicht der KI-Verordnung für Texte betrifft Veröffentlichungen, die die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse informieren; ein Exposé gehört in der Regel nicht dazu. Unabhängig davon haftest du für jede Angabe im Text (§ 5 UWG), gleich wer sie formuliert hat.

Quellen

EUR-Lex: Verordnung (EU) 2024/1689 (KI-Verordnung): Art. 3 Nr. 60, Art. 50, Art. 99, Art. 113
EUR-Lex: Verordnung (EU) 2026/1744 („Digital Omnibus on AI“)
KPMG Österreich: Digital Omnibus on AI (Juli 2026)
ai-act-law.eu: Art. 50 KI-VO, Transparenzpflichten (Lesefassung)
Gesetze im Internet: § 5 UWG – Irreführende geschäftliche Handlungen
onOffice: Blogbeitrag zum AI Act für Immobilienmakler (veröffentlicht 30.07.2026, aktualisiert 02.09.2026)
ImmoScout24: Tipps für Objektbilder (abgerufen am 14.10.2026)
immowelt: Richtlinien für Anlagen

Fehler gefunden oder eine Angabe veraltet? Schreib uns an hello@maklerdeck.de.