Immobilien-Scraper: Wie Makler neue Inserate automatisch finden

Was ein Immobilien-Scraper ist

Ein Scraper (von englisch „to scrape“, abkratzen) ist ein Programm, das Webseiten abruft wie ein Browser, den Inhalt aber nicht anzeigt, sondern in Datenfelder zerlegt: Titel, Preis, Fläche, Zimmer, Ort, Anbieterart, Link. Ein Immobilien-Scraper tut das mit den Suchergebnissen der Immobilienportale. Für Makler zählt dabei meist eine Frage: Welche Kaufangebote sind seit dem letzten Blick neu, und welche davon stellt ein Eigentümer selbst ein?

Vom Suchauftrag im Portal unterscheidet er sich in drei Punkten. Er führt mehrere Portale in einer Liste zusammen. Er kann dasselbe Objekt auf zwei Portalen als eine Zeile zeigen. Und er kann die Funde weiterverarbeiten, etwa mit einem Vergleichswert versehen oder in ein CRM übergeben.

Ein Scraper ist dagegen kein Adressbuch. Er findet nur, was öffentlich inseriert ist. Wer ohne Inserat verkauft, über Bekannte oder über einen Makler, taucht nicht auf. Für die Akquise ist er deshalb ein Werkzeug unter mehreren, kein Ersatz für Empfehlungen und eigene Präsenz im Gebiet.

So funktioniert ein Scraper: vom Suchlauf zum Fund

1. Suchseiten abrufen

Der Scraper ruft in festen Abständen Suchergebnisseiten der Portale ab, sortiert nach „neueste zuerst“. So muss er nicht jedes Mal den ganzen Bestand lesen: Sobald er nur noch auf Inserate trifft, die er schon kennt, kann er aufhören. Den kompletten Bestand gleicht er seltener ab, um zu erkennen, welche Inserate offline gegangen sind oder ihren Preis geändert haben.

2. Auslesen und vereinheitlichen

Jedes Portal beschreibt dasselbe anders. Der Scraper übersetzt die Angaben in ein gemeinsames Format: Preis als Zahl, Fläche in Quadratmetern, Objektart aus einer festen Liste, Koordinaten, wo das Portal sie liefert. Erst danach lassen sich Inserate verschiedener Portale filtern, vergleichen und zusammenführen.

3. Neu oder bekannt?

Jedes Inserat hat im Portal eine Kennung. Taucht eine unbekannte Kennung auf, ist das ein neuer Fund. Bei einer bekannten vergleicht der Scraper Preis und Angaben und hält Änderungen fest. Für die Akquise kann eine Preissenkung ein Hinweis sein, dass ein Privatverkauf ins Stocken geraten ist.

4. Abgleich mit dem Suchgebiet

Am Ende steht der Filter: Liegt das Objekt im Gebiet, passen Objektart und Preisspanne? Für einen Umkreis braucht der Scraper Koordinaten oder zumindest eine Postleitzahl. Wie sauber ein Werkzeug hier arbeitet, entscheidet darüber, ob du Funde am Rand deines Gebiets siehst oder verpasst.

Worauf Makler bei einem Immobilien-Scraper achten sollten

Suchgebiet

Ein gutes Werkzeug lässt dich das Gebiet so zuschneiden, wie du arbeitest: Umkreis um einen Ort oder Postleitzahlen, Objektarten, Preisspanne. Prüfe, wie viele Gebiete im Preis enthalten sind und was ein weiteres kostet. Und prüfe das Gegenteil: Liefert das Werkzeug ohne Gebiet den ganzen Bestand? Für den Datenschutz ist ein enger Zuschnitt besser, dazu unten mehr.

Aktualität

Wichtig ist, wie oft das Werkzeug prüft, stündlich, mehrmals täglich oder einmal am Tag, und ob der Anbieter das offen sagt. Mehr ist nicht automatisch besser: Ein Inserat vom späten Abend bearbeitest du ohnehin erst am nächsten Morgen. Entscheidend ist ein verlässlicher Takt, mit dem du deinen Tag planen kannst.

Dubletten

Dasselbe Haus steht oft auf zwei Portalen oder wird nach Ablauf mit neuer Kennung erneut eingestellt. Ohne Abgleich landet es zweimal in der Liste, im ungünstigsten Fall bei zwei Kollegen gleichzeitig. Üblich ist ein Abgleich über Merkmale wie Postleitzahl, Objektart, Zimmerzahl, Fläche und Preis innerhalb eines Zeitfensters. Frag nach, ob das Werkzeug Dubletten zusammenführt und nach welchen Merkmalen.

Privat oder gewerblich

Für die Objektakquise zählen meist die Inserate, die ein Eigentümer selbst einstellt. Diese Unterscheidung stammt aus den Angaben der Portale, etwa der Anbieterart oder dem Merkmal „provisionsfrei“. Sie ist nicht fehlerfrei: Auch gewerbliche Anbieter inserieren provisionsfrei, und einzelne Privatanbieter werden falsch eingeordnet. Gewerbliche Inserate sind trotzdem nützlich, als Vergleichsbasis für die Preiseinschätzung.

Einordnung der Funde

Ein Fund hilft dir erst, wenn du ihn einordnen kannst: Liegt der Angebotspreis im Rahmen dessen, was im Umkreis für Vergleichbares verlangt wird? Manche Werkzeuge rechnen dafür einen Vergleichswert aus Angebotspreisen. Das ist eine Orientierung, kein Gutachten. Angebotspreise sind keine Kaufpreise, und bei wenigen Vergleichsobjekten ist jede Zahl unsicher. Frag, auf wie vielen Objekten eine Einschätzung beruht und ab wann das Werkzeug keine Aussage mehr macht.

Export und CRM

Prüfe, ob du die Funde als CSV exportieren oder per Schnittstelle in dein CRM holen kannst und welche Felder dabei mitgehen. Eine fertige Anbindung an eine bestimmte Maklersoftware ist bequem, eine offene API ist flexibler. Achte darauf, dass Kontaktdaten nicht ungefragt in Systeme wandern, in denen sie niemand mehr löscht.

Datenschutz: Inseratsdaten sind personenbezogene Daten

Inserate privater Verkäufer enthalten personenbezogene Daten: einen Namen, oft eine Telefonnummer, manchmal die Adresse. Wer sie speichert und nutzt, braucht eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO. In Betracht kommt das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f), das stets gegen die Interessen der Betroffenen abgewogen werden muss. Erwägungsgrund 47 nennt Direktwerbung als mögliches berechtigtes Interesse. Das ersetzt aber nicht die Erlaubnis nach dem Wettbewerbsrecht für den konkreten Kontaktweg.

Stammen Daten nicht vom Betroffenen selbst, sondern aus einem Inserat, gilt Art. 14 DSGVO: Du musst informieren, woher die Daten kommen und wozu du sie verarbeitest. Nutzt du sie, um mit der Person in Kontakt zu treten, spätestens bei dieser ersten Mitteilung (Art. 14 Abs. 3 lit. b). Gegen Direktwerbung kann die Person jederzeit widersprechen (Art. 21 Abs. 2), und auf dieses Recht musst du spätestens bei der ersten Kommunikation ausdrücklich hinweisen (Art. 21 Abs. 4).

Praktisch heißt das:

• nur Daten aus dem Gebiet, in dem du tatsächlich arbeitest;
• nur so lange speichern, wie du sie brauchst, mit festen Löschfristen;
• klare Rollen im Büro, wer Kontaktdaten sehen darf, und eine Spur, wer sie abgerufen hat;
• keine Weitergabe an Dritte ohne eigene Rechtsgrundlage.

Ein Werkzeug sollte das unterstützen, etwa durch Gebietsbindung, Rollenrechte und ein Protokoll der Abrufe. Frag den Anbieter nach einem Vertrag zur Auftragsverarbeitung und danach, wo die Daten gespeichert werden.

Rechtlicher Rahmen: Abrufen, Speichern, Ansprechen

Screen Scraping im Wettbewerbsrecht

Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass das automatisierte Auslesen öffentlich zugänglicher Daten nicht ohne Weiteres eine unlautere Behinderung ist (BGH, Urteil vom 30.04.2014, I ZR 224/12). Das Gericht stellte unter anderem darauf ab, dass keine technischen Schutzmaßnahmen umgangen wurden. Ein Freibrief für jede Art von Scraping ist das Urteil nicht.

Fotos aus Inseraten

Inseratsfotos sind geschützt, mindestens als Lichtbilder nach § 72 UrhG. Für dein eigenes Exposé oder eine Veröffentlichung darfst du sie nicht ohne Erlaubnis des Rechteinhabers übernehmen.

Die wichtigste Grenze: das Ansprechen

Rechtlich am heikelsten ist nicht das Finden, sondern der nächste Schritt. Ein Anruf, mit dem ein Makler einem privaten Verkäufer seine Dienste anbietet, ist Werbung. Gegenüber Verbrauchern braucht sie die vorherige ausdrückliche Einwilligung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG). Für E-Mails gilt dasselbe (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG), und das OLG Hamm ordnet auch Nachrichten über das Postfach eines Immobilienportals als elektronische Post ein (Beschluss vom 03.05.2023, 18 U 154/22; ein Hinweisbeschluss in einem Vergütungsstreit, damals zu § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG a. F.). Eine im Inserat veröffentlichte Telefonnummer ist keine Einwilligung. Welche Wege bleiben, beschreibt der Ratgeber Privatverkäufer ansprechen.

Preismodelle am Markt

Bei Werkzeugen für die Objektakquise begegnen dir im Wesentlichen sechs Modelle (Stand 14.10.2026):

• Je Nutzer oder Platz. Beispiel PropHunter: 49,99 € je Makler und Monat für 1 bis 9 Makler, 39,99 € ab 10, zzgl. MwSt. (prophunter.de). Für Teams steigt der Preis mit jeder Person.
• Lizenzen mit festen Regionen und Plätzen. Beispiel ImmoBINGOOO: basic 70 € je Monatslizenz mit 2 Regionen und einem Arbeitsplatz, plus 140 € mit 5 Regionen und zwei Arbeitsplätzen, pro 210 € mit 8 Regionen und drei Arbeitsplätzen; ob netto oder brutto, steht dort nicht (immobingooo.com).
• Je Büro mit festen Suchgebieten. Beispiel Maklerdeck: Tarif LeadDeck für 69 € im Monat je Büro mit 1 Suchgebiet und bis zu 2 Plätzen, jedes weitere Gebiet 25 €, zzgl. MwSt.
• Kein öffentlicher Preis. CASAFARI und IMV online nennen auf ihren Websites keinen Preis, sondern bieten eine Testphase oder ein kostenloses Kennenlernangebot an. Die Einzelheiten stehen im Vergleich.
• Je Datensatz. Auf Datenplattformen wie Apify gibt es fertige Scraper zum Selbstbedienen, abgerechnet nach Menge. Beispiel „Immobilien Export Pro“: ab 15,99 US-Dollar je 1.000 Inserate (apify.com). Filter, Auswertung und Datenschutz liegen dann bei dir.
• Leads statt Inserate. ImmoScout24 vermittelt Makler-Leads aus Verkaufsanfragen, die Eigentümer selbst beim Portal stellen; Preise nennt die Seite nicht (immobilienscout24.de). Das ist ein anderes Produkt: Der Eigentümer hat dort selbst um Kontakt gebeten.

Rechne für dein Büro die Gesamtkosten durch: Plätze mal Preis, Zahl der Gebiete, Einrichtung, Mindestlaufzeit und ob der Preis netto oder brutto angegeben ist.

Selbst bauen oder einkaufen?

Technisch ist ein einfacher Scraper schnell geschrieben. Aufwendig ist der Betrieb. Portale ändern ihre Seiten und begrenzen automatisierte Abrufe, und jede Änderung kann das Auslesen lahmlegen. Dazu kommen Dublettenabgleich, Geodaten für den Umkreis, eine Datenbank mit Preishistorie, Löschfristen, Zugriffsrechte, Auskunftsanfragen nach Art. 15 DSGVO und die rechtliche Prüfung.

Für ein einzelnes Maklerbüro steht dieser Aufwand selten im Verhältnis zum Nutzen. Wer trotzdem selbst baut, sollte von Anfang an festlegen, welche Felder er wirklich braucht, wie lange er sie speichert und wer im Büro Kontaktdaten sehen darf.

So setzt Maklerdeck den Immobilien-Scraper um: LeadDeck

Damit du die Kriterien oben an einem konkreten Werkzeug prüfen kannst, hier die Eckdaten von LeadDeck, dem Immobilien-Scraper von Maklerdeck:

• Portale: ImmoScout24 und Immowelt, Häuser, Wohnungen und Grundstücke zum Kauf.
• Takt: mehrmals täglich, die Fundliste wird laufend aktualisiert.
• Suchgebiet: Ort mit Umkreis von 5 bis 60 Kilometern, Objektarten, Preisspanne.
• Fundliste: nur Privatangebote; gewerbliche Inserate dienen als Vergleichswerte.
• Dubletten: Häuser und Wohnungen werden über Postleitzahl, Objektart, Zimmer, Fläche (±1 m²) und Preis (±1 %) innerhalb von 30 Tagen abgeglichen und zusammengeführt. Grundstücke nicht, weil Zimmerzahl und Wohnfläche fehlen.
• Einwertung: Vergleichswert aus Angebotspreisen, wo genug Vergleichsobjekte da sind; eine Aussage über oder unter Markt erst ab 6 Vergleichsobjekten.
• Export: CSV bis 5.000 Zeilen, API Version 1 (lesend, Beta).
• Datenschutz: Daten nur aus aktiven Suchgebieten. In der App stehen Rufnummern nur maskiert; Inhaber und Makler decken sie einzeln auf, jeder Abruf wird mit Person, Zeit und Inserat protokolliert. Über die API (den Schlüssel legt nur der Inhaber an) gehen Nummern an das Büro; protokolliert wird je Inserat und Tag, welches Büro sie erhalten hat. Der CSV-Export enthält keine Nummern. Eine Nummer im Inserat ist keine Einwilligung in Werbeanrufe.

Die Grenze gehört dazu: Kleinanzeigen und andere Portale durchsucht Maklerdeck nicht. Einzelheiten und Preise stehen auf der Seite LeadDeck; der Tarif LeadDeck kostet 69 € im Monat, in den Plänen ist LeadDeck enthalten.

Häufige Fragen

Quellen

1. Gesetze im Internet: § 7 UWG – Unzumutbare Belästigungen
2. Gesetze im Internet: § 72 UrhG – Lichtbilder
3. EUR-Lex: Verordnung (EU) 2016/679 (DSGVO), insbesondere Art. 6, 14 und 21 sowie Erwägungsgrund 47
4. dejure.org: BGH, Urteil vom 30.04.2014, I ZR 224/12 („Flugvermittlung im Internet“)
5. Justiz NRW: OLG Hamm, Hinweisbeschluss vom 03.05.2023, 18 U 154/22 (Nachrichten über Portale als elektronische Post)
6. PropHunter: Startseite mit Preisen (abgerufen am 14.10.2026)
7. ImmoBINGOOO: Preise (abgerufen am 14.10.2026)
8. Apify: „Immobilien Export Pro“ (abgerufen am 14.10.2026)
9. ImmoScout24: Eigentümer-Leads für Makler (abgerufen am 14.10.2026)

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