ChatGPT-Prompts für Immobilienmakler: Vorlagen für Exposé, Anfragen und Termine

Kurz gesagt

• Ein guter Prompt nennt Rolle, Aufgabe, Fakten, Format und Grenzen.
• Gib nur Objektfakten ein, keine Namen, Kontaktdaten oder Lebensumstände von Kunden.
• Verbiete, Angaben zu ergänzen, und lass Lücken als [fehlt] markieren.
• Du haftest für jede Angabe im Exposé, auch für die, die eine KI formuliert hat.
• Für Anrufe und E-Mails an private Verkäufer brauchst du deren vorherige ausdrückliche Einwilligung (§ 7 Abs. 2 UWG).

So ist ein guter Prompt für Makler aufgebaut

Sprachmodelle schreiben am besten, wenn sie genau wissen, was sie tun sollen und was nicht. Fünf Bausteine reichen für fast jede Aufgabe:

Bist du mit dem Ergebnis nicht zufrieden, sag genau, was anders werden soll: „kürzer“, „weniger Adjektive“, „den Balkon zuerst“. Das wirkt besser als ein neuer Prompt.

Drei Regeln vor jedem Prompt

1. Keine Kundendaten

Was du eingibst, geht an den Anbieter des Modells. Namen, Anschriften und Telefonnummern von Eigentümern oder Interessenten gehören nicht hinein, solange kein Vertrag zur Auftragsverarbeitung und keine Rechtsgrundlage dafür besteht. Die Datenschutzbehörden weisen darauf hin, dass es oft nicht reicht, nur Namen und Anschriften zu entfernen, weil sich der Personenbezug aus dem Zusammenhang ergeben kann (DSK-Orientierungshilfe KI, Rn. 49; HmbBfDI-Checkliste, Nr. 5 bis 7).

2. Fakten kommen von dir

Sprachmodelle formulieren überzeugend, auch wenn etwas nicht stimmt. Unwahre oder zur Täuschung geeignete Angaben über wesentliche Merkmale sind irreführend (§ 5 UWG), und für dein Exposé haftest du. Gib Fakten deshalb immer vor und prüfe das Ergebnis.

3. Pflichtangaben setzt du selbst

Die Angaben aus dem Energieausweis gehören in die Immobilienanzeige (§ 87 GModG). Nennst du Preis oder Provision, gelten die Regeln der Preisangabenverordnung. Übertrage die Angaben aus dem Ausweis, statt sie von der KI schreiben zu lassen. Welche Angaben Pflicht sind, steht im Ratgeber Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

ChatGPT-Prompts für Exposé-Texte

Du bist Texterin für Immobilienexposés. Schreibe eine Objektbeschreibung für [Objektart] in [Ort, Stadtteil].
Nutze ausschließlich diese Fakten:
- Wohnfläche: [ ] m², Zimmer: [ ], Etage: [ ], Baujahr: [ ]
- Zustand: [ ]
- Ausstattung: [ ]
- Besonderheiten: [ ]
Ton: sachlich und freundlich, Leser mit „Sie“ ansprechen.
Länge: 120 bis 160 Wörter in drei Absätzen.
Erfinde keine Angaben. Wo etwas fehlt, schreib [fehlt]. Keine Superlative wie „einzigartig“ oder „traumhaft“.

Mach aus diesen Notizen eine Ausstattungsliste für ein Exposé mit höchstens zwölf Punkten.
Sortiere nach: Küche und Bad, Böden und Fenster, Heizung und Technik, Außenbereich.
Übernimm Marken, Baujahre und Maße wörtlich. Lass weg, was nicht in den Notizen steht.
Notizen: [Stichpunkte aus der Besichtigung]

Kürze die folgende Objektbeschreibung auf höchstens [Zahl] Zeichen einschließlich Leerzeichen.
Behalte alle Zahlen unverändert. Beginne mit dem stärksten sachlichen Merkmal.
Text: [Objektbeschreibung]

Die erste Fassung ist ein Entwurf. Kürze Füllwörter, prüf jede Zahl, und lies den Text einmal laut.

Lagebeschreibung ohne Erfindungen

Bei der Lage erfinden Sprachmodelle besonders gern: die Bäckerei um die Ecke, die fünf Minuten zur S-Bahn. Gib deshalb jede Entfernung selbst vor, aus der Karte oder deiner Ortskenntnis.

Schreibe eine Lagebeschreibung für ein Exposé in [Ort, Stadtteil].
Nenne nur Orte und Entfernungen aus dieser Liste, keine weiteren:
- [Haltestelle, Linie, Fußweg in Minuten]
- [Schule oder Kita, Entfernung]
- [Einkauf, Entfernung]
- [Grünfläche oder Wasser, Entfernung]
Beschreibe den Charakter der Straße mit diesen Worten: [ruhig, Wohnstraße, Kopfsteinpflaster …].
Länge: höchstens 90 Wörter. Keine Wertungen wie „beste Lage“.

Antworten an Interessenten

Wer eine Anfrage zu einem Objekt stellt, möchte eine Antwort. Für diese Kommunikation sind Sprachmodelle eine echte Hilfe, weil sich viele Anfragen ähneln.

Formuliere eine kurze Antwort auf die Anfrage eines Interessenten zu [Objekt, Ort].
Inhalt: Dank für das Interesse, Link zum Exposé [Platzhalter], zwei Terminvorschläge für eine Besichtigung [Datum, Uhrzeit], Bitte um kurze Rückmeldung.
Ton: freundlich, verbindlich, „Sie“. Höchstens 100 Wörter.
Lass Anrede und Name als [Anrede Name] stehen; ich setze sie selbst ein.

Schreibe eine freundliche Absage an einen Interessenten, der das Objekt [Objekt] besichtigt hat.
Grund: Der Eigentümer hat sich für ein anderes Angebot entschieden.
Biete an, ihn bei ähnlichen Objekten zu informieren, wenn er das möchte. Keine Begründung, die Dritte betrifft. Höchstens 80 Wörter.

Erkläre einem Erstkäufer in einfachen Worten, was [Teilungserklärung / Erhaltungsrücklage / Sondernutzungsrecht] bedeutet.
Höchstens sechs Sätze, ein Beispiel aus dem Alltag, keine Rechtsberatung, Hinweis, dass Einzelheiten im Notartermin geklärt werden.

Arbeit mit Eigentümern, die dich beauftragt haben

Schreibe eine E-Mail an einen Eigentümer, der mich mit dem Verkauf seiner Eigentumswohnung beauftragt hat.
Bitte um diese Unterlagen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis.
Erkläre je Unterlage in einem Satz, wofür sie gebraucht wird. Ton: freundlich, „Sie“. Lass den Namen als [Name] stehen.

Ich bereite ein Gespräch mit einem Eigentümer vor, dessen Preisvorstellung über meiner Einschätzung liegt.
Fakten: Preisvorstellung [ ] €, meine Einschätzung [ ] bis [ ] € aus [Zahl] Vergleichsangeboten im Umkreis, durchschnittliche Angebotsdauer im Gebiet [ ] Wochen.
Formuliere drei sachliche Argumente und zwei offene Fragen an den Eigentümer.
Keine Versprechen zum Verkaufspreis, kein Druck, kein Wort über Mitbewerber.

Erstelle eine Checkliste für die Erstbesichtigung eines [Einfamilienhauses, Baujahr 1975].
Gliedere nach Außen, Dach und Fassade, Keller und Feuchtigkeit, Heizung und Technik, Fenster, Innenräume, Unterlagen.
Je Punkt eine kurze Frage, die ich vor Ort klären kann. Höchstens 30 Punkte.

Welche Unterlagen beim Verkauf einer Eigentumswohnung zusammenkommen und wer sie ausstellt, steht im Ratgeber Unterlagen Eigentumswohnung.

Social Media und Website

Schreibe einen Beitrag für [Instagram / LinkedIn / Facebook] zu einem neuen Objekt: [Objektart, Ort, drei Merkmale].
Höchstens 60 Wörter, ein Satz als Einstieg, dann die Merkmale, am Ende der Hinweis auf das Exposé unter [Link].
Keine Hashtag-Wolke, höchstens drei Hashtags. Keine Preisangabe; die setze ich selbst mit den Pflichtangaben.

Schreibe eine Gliederung für einen Ratgebertext auf meiner Maklerwebsite zum Thema [Immobilie erben und verkaufen in Ort].
Zielgruppe: Eigentümer ohne Vorwissen. Sechs Zwischenüberschriften als Fragen, zu jeder zwei Stichpunkte.
Markiere jede Stelle mit [prüfen], an der eine Rechtsfrage oder Zahl steht.

Bewirbst du ein konkretes Objekt, prüfe die Pflichtangaben nach § 87 GModG auch in Beiträgen.

Ergebnis prüfen: Checkliste vor der Veröffentlichung

• Jede Zahl gegen die Unterlagen: Fläche, Zimmer, Baujahr, Etage, Energiewerte.
• Keine Ausstattung, die nicht da ist oder nicht mitverkauft wird.
• Keine Entfernungen oder Orte, die du nicht vorgegeben hast.
• Keine Superlative ohne Beleg, keine Versprechen zu Rendite oder Wertsteigerung.
• Keine Formulierungen, die Interessenten wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität ausschließen (§ 19 AGG), gerade bei Mietanzeigen.
• Pflichtangaben vollständig, Provision korrekt angegeben.
• Ton einheitlich, „Sie“ oder „du“, nicht gemischt.

Für Pflichtangaben und Verkaufswirkung eines fertigen Exposés gibt es den Exposé-Check von Maklerdeck: PDF hochladen, Bericht mit Seitenzahl, 2 Credits je Prüfung.

KI-Chat bei Maklerdeck

Die Vorlagen funktionieren in jedem Chat. Im KI-Chat von Maklerdeck kommt Folgendes dazu:

• Modelle von OpenAI (GPT), Anthropic (Claude) und Google (Gemini) in einem Chat, je Nachricht umschaltbar. So vergleichst du zwei Fassungen desselben Prompts.
• Gespeicherte Verläufe, an dein Konto gebunden und für Kolleginnen und Kollegen im Büro nicht sichtbar.
• Ein Chat-Gedächtnis mit höchstens 60 kurzen Fakten über dich und dein Büro, etwa dass du Kunden siezt oder in welchem Gebiet du arbeitest. Es ist angewiesen, sich nichts über Dritte zu merken. Du siehst und löschst die Einträge unter Einstellungen → KI-Chat und kannst das Gedächtnis abschalten.
• Ein temporärer Chat, der nichts speichert und nichts ins Gedächtnis übernimmt.
• Dokumente anhängen: Der Text geht mit der Nachricht an das gewählte Modell, deshalb gilt auch hier Regel 1.

Chat-Text kostet keine Credits; mit Spitzenmodellen sind im Monat 100 (Solo), 200 (Business) bzw. 300 (Büro) Antworten frei, jede weitere kostet 2 Credits. Die Verläufe liegen auf unserem Server in Deutschland; die Anfragen selbst verarbeiten die Anbieter der Modelle in den USA. Was das für den Datenschutz heißt, erklärt der Ratgeber KI im Maklerbüro: Datenschutz.

Häufige Fragen

Quellen

1. Gesetze im Internet: § 5 UWG – Irreführende geschäftliche Handlungen
2. Gesetze im Internet: § 7 UWG – Unzumutbare Belästigungen
3. Gesetze im Internet: § 87 GModG (früher GEG) – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige
4. Gesetze im Internet: § 19 AGG – Zivilrechtliches Benachteiligungsverbot
5. Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe Künstliche Intelligenz und Datenschutz, Version 1.0 vom 06.05.2024
6. Hamburgischer Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit: Checkliste zum Einsatz LLM-basierter Chatbots (13.11.2023)

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