WEG-Protokolle und Teilungserklärung prüfen: Worauf Makler achten

Das Wichtigste in Kürze

• Teilungserklärung: Was ist Sondereigentum, was gemeinschaftlich, und welche Sondernutzungsrechte gehören zur Wohnung?
• Vereinbarungen binden einen Käufer nur, wenn sie im Grundbuch stehen; Beschlüsse binden ihn auch ohne Eintrag.
• Protokolle: beschlossene und vertagte Maßnahmen, ihre Finanzierung und laufende Klagen.
• Eine Sonderumlage schuldet, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist; den Ausgleich regelt der Kaufvertrag.

Teilungserklärung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum sind die Räume der Wohnung und die Bestandteile, die verändert werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer übermäßig zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG). Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben gemeinschaftlich, auch wenn sie in der Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2). Seit der Reform können auch Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes Sondereigentum sein (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG).

Für das Exposé zählt der Abgleich: Stimmen Wohnungsnummer, Kellerraum und Stellplatz mit Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein? Der Miteigentumsanteil steht dort ebenfalls; nach ihm richten sich, wenn nichts anderes geregelt ist, die Kosten der Wohnung (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).

Nutzungsregeln in der Gemeinschaftsordnung

Grundsätzlich darfst du mit deinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es bewohnen oder vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann das einschränken: Verbote der Ferienvermietung, Zustimmungspflichten für Gewerbe, Regeln zur Tierhaltung. Für Kapitalanleger sind solche Klauseln oft entscheidend, also gehören sie ins Gespräch, bevor der Käufer sie selbst findet.

Sondernutzungsrechte: Garten, Stellplatz, Keller

Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, die Gemeinschaftseigentum bleibt, typischerweise an Garten, Terrasse, Stellplatz oder Kellerraum. Es entsteht durch Vereinbarung der Eigentümer. Gegen einen Käufer wirkt eine solche Vereinbarung nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG, § 5 Abs. 4).

Formuliere im Exposé genau: „Sondernutzungsrecht am Garten“ statt „eigener Garten“. Und prüf in der Teilungserklärung, wer Pflege und Kosten der Fläche trägt; das ist dort häufig gesondert geregelt.

Kostenverteilung: Gesetz, Vereinbarung, Beschluss

Nach dem Gesetz trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann anders verteilen, etwa nach Wohnfläche oder Einheiten. Seit der Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten auch per Beschluss eine abweichende Verteilung festlegen (§ 16 Abs. 2 Satz 2). Ein solcher Beschluss wirkt gegen einen Käufer, ohne im Grundbuch zu stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2).

Bei baulichen Veränderungen gilt eine eigene Regel: Zahlen müssen alle, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Sonst zahlen grundsätzlich die, die sie beschlossen haben (§ 21 Abs. 2 und 3 WEG). Ob deine Wohnung an einer beschlossenen Modernisierung beteiligt ist, steht deshalb im Protokoll, nicht in der Teilungserklärung.

Protokolle: Erhaltung, Sanierung, Finanzierung

Jede Versammlung hinterlässt eine Niederschrift über die gefassten Beschlüsse (§ 24 Abs. 6 WEG). Lies sie nicht nur auf das, was beschlossen wurde, sondern auch auf das, was vertagt oder abgelehnt wurde:

• Beschlossene Erhaltungsmaßnahmen an Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Leitungen oder Tiefgarage, mit Kosten;
• wie sie bezahlt werden: aus der Rücklage, per Sonderumlage oder mit einem Darlehen der Gemeinschaft;
• Gutachten, die in Auftrag gegeben wurden, und Maßnahmen, die immer wieder vertagt werden;
• Erhöhungen des Hausgelds und Entnahmen aus der Rücklage;
• bauliche Veränderungen, die einzelnen Eigentümern gestattet wurden (§ 20 WEG);
• Verwalterwechsel, Streit um Abrechnungen und angekündigte Klagen.

Die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) ergänzt die Protokolle: Sie enthält den Wortlaut aller Beschlüsse und vermerkt, ob einer angefochten oder aufgehoben wurde.

Erhaltungsrücklage: Wann ist sie knapp?

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); vor der Reform hieß sie Instandhaltungsrückstellung. Ihren Stand nennt der jährliche Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine Mindesthöhe schreibt das Gesetz nicht vor, und Faustformeln aus Ratgebern sind nur grobe Schätzungen.

Aussagekräftiger als jede Formel ist der Vergleich mit den Unterlagen selbst:

• Reicht die Rücklage für die Maßnahmen, die in den Protokollen beschlossen oder angekündigt sind?
• Wurde in den letzten Jahren wiederholt entnommen oder eine Sonderumlage erhoben?
• Passt die jährliche Zuführung laut Wirtschaftsplan zu Alter und Zustand des Hauses?
• Stehen große Bauteile an, deren Erneuerung absehbar ist, etwa eine alte Heizung oder das Dach?

Sonderumlage beim Verkauf: Wer zahlt?

Gegenüber der Gemeinschaft kommt es auf die Fälligkeit an. Der BGH hat entschieden, dass der Erwerber für eine Sonderumlage haftet, die nach dem Eigentumswechsel fällig wird, auch wenn sie vorher beschlossen wurde; fällig werden die Beiträge danach mit dem Abruf durch den Verwalter, wenn der Beschluss nichts anderes bestimmt (Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16, zum alten Recht). Heute können die Eigentümer die Fälligkeit ausdrücklich beschließen (§ 28 Abs. 3 WEG).

Wer die Umlage wirtschaftlich trägt, regeln Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag. Deine Aufgabe ist, dass beide davon wissen, bevor sie über den Preis sprechen: Eine beschlossene, noch nicht fällige Sonderumlage gehört ins Gespräch und in die Unterlagen für den Notar.

Rechtsstreitigkeiten und angefochtene Beschlüsse

Ein Eigentümer kann einen Beschluss gerichtlich für ungültig erklären lassen (§ 44 Abs. 1 WEG). Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Bis zu einem rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG); nichtig ist er nur, wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf die nicht verzichtet werden kann.

Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft, und der Verwalter muss den Eigentümern eine erhobene Klage unverzüglich bekannt machen (§ 44 Abs. 2). Frag deshalb ausdrücklich nach laufenden Verfahren, auch nach Streit mit Handwerkern oder Nachbarn. Eine nur angekündigte Anfechtung ist noch keine Klage, aber ein Hinweis, dass ein Beschluss wackeln könnte.

WEG-Reform 2020: ältere Unterlagen richtig lesen

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) hat das Wohnungseigentumsgesetz mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 weitgehend neu gefasst. Ältere Teilungserklärungen und Protokolle verwenden deshalb oft andere Begriffe und beziehen sich auf alte Paragrafen; aus „Instandhaltung“ wurde „Erhaltung“. Die wichtigsten Änderungen für das Lesen:

Für Käufer, die seit dem 1. Januar 2026 Eigentümer werden, gilt außerdem: Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel wirken gegen sie nur, wenn sie im Grundbuch stehen, und eine Haftung des Erwerbers für Geldschulden des Vorgängers muss ausdrücklich eingetragen sein; die Übergangsfristen dafür sind Ende 2025 ausgelaufen (§ 48 Abs. 1 und 3 WEG, § 7 Abs. 3 Satz 2). Später ergänzt wurden unter anderem die virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a) und ein Anspruch auf Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 Nr. 5).

Rote Flaggen für das Exposé und das Käufergespräch

• Beschlossene Sonderumlage, die erst nach dem Verkauf fällig wird
• Große Maßnahme beschlossen oder angekündigt, Rücklage reicht nicht
• Maßnahmen, die seit Jahren vertagt werden
• Laufende Beschlussklagen oder angekündigte Anfechtungen
• Sondernutzungsrecht im Exposé, aber nicht im Grundbuch
• Verbot der Ferienvermietung oder Zustimmungspflicht bei Vermietung
• Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG, die beim Notar fehlt
• Widersprüche zwischen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Exposé

Was davon ins Exposé gehört, entscheidest du mit dem Eigentümer. Verschweigen hilft selten: Spätestens die Bank und der Notar sehen die Unterlagen auch.

Wie der Unterlagen-Check hilft

Der Unterlagen-Check liest Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftspläne und Abrechnungen und ordnet, was er findet: 11 Eckdaten wie Hausgeld, Rücklage und Miteigentumsanteil, Beschlüsse mit Status und Sonderumlagen, Regeln aus der Teilungserklärung und Risiken in den Stufen hoch, mittel, gering. Zu jeder Angabe nennt der Bericht Dokument und Seite, damit du im Original nachlesen kannst.

Diese Regeln stehen immer im Bericht, notfalls als „nicht gefunden“: Veräußerungszustimmung (§ 12 WEG), Vermietung, Ferienvermietung / Kurzzeitvermietung, Gewerbliche Nutzung, Tierhaltung, Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung. So siehst du auch, was in den Unterlagen fehlt. Andere Eigentümer sollen im Bericht nur mit ihrer Rolle erscheinen; ein Filter ersetzt erkannte Namen zusätzlich. Der Check ist eine Arbeitshilfe, keine Rechtsberatung, und jede Angabe prüfst du an der Fundstelle.

Häufige Fragen

Quellen

1. Gesetze im Internet: §§ 3, 5, 10 WEG – Sondereigentum und Vereinbarungen
2. Gesetze im Internet: §§ 16, 21 WEG – Kosten und Kosten baulicher Veränderungen
3. Gesetze im Internet: §§ 19, 20 WEG – Verwaltung durch Beschluss, bauliche Veränderungen
4. Gesetze im Internet: §§ 23, 24, 25 WEG – Versammlung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung
5. Gesetze im Internet: § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
6. Gesetze im Internet: §§ 44, 45 WEG – Beschlussklagen und Fristen
7. Gesetze im Internet: § 48 WEG – Übergangsvorschriften
8. Bundesgerichtshof, Bibliothek: Gesetzesmaterialien zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020
9. dejure.org: BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16 (Sonderumlage und Erwerber)

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